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应办未办规划许可证的复建房租赁合同,应为无效

复建房屋超过原拆原建范畴,未重新办理建设工程规划许可证的,复建人就此与承租人订立租赁合同,应为无效。

标签:房屋租赁|军队房产|合同效力|复建房屋|规划许可证

案情简介:2009年,部队房产因城市轨道建设而拆除。2011年,部队与实业公司签订合作重建协议,但实际建筑面积、层数、建筑形式等均发生变化。2013年,实业公司与投资公司签订租赁协议,实业公司据此缴纳20年共1.5亿元租金。2014年,双方租赁合同终止,但实业公司仅返还2000万元租金。

法院认为:①依最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定,出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的城市、镇规划区内的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。②本案诉争房屋属城市、镇规划区内房屋,应按法律规定办理相应规划手续。由于复建只能在原有用地范围内,不能超过原有建筑面积,而案涉房屋复建前后,无论在建筑面积、层数、建筑形式等方面均发生巨大变化,已不属于原拆原建范畴,应重新办理建设工程规划许可证。截至辩论终结前,实业公司与部队均认可尚未取得建设工程规划许可证,故案涉租赁合同无效。判决实业公司退还投资公司租金1.3亿元。

实务要点:复建房屋超过原拆原建范畴,未重新办理建设工程规划许可证的,复建人就此与承租人订立租赁合同,应为无效。

案例索引:北京一中院(2014)一中民初字第7988号“某投资公司与某实业公司等房屋租赁合同纠纷案”,见《中交海西投资有限公司诉上海置业实业有限公司、中国人民解放军93792部队等房屋租赁合同纠纷案——以要件分析方法确认租赁合同无效和租赁物返还义务人的推定》(张磊),载《人民法院案例选》(201803/121:92)。
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